חברת “המשבר NV” (להלן – “החברה“) עוסקת בתחום החזקת קרקעות לעליית ערך הונית (נדל”ן להשקעה). החברה רכשה בשנת 2012 חלקת קרקע בת 9 דונמים המצויה באזור מרכז הארץ, כאשר השימוש החוקי המותר של כל דונם קרקע הינו להקמה של בית דירות להשכרה (בסה”כ – 9 בתי דירות). הקרקע מסווגת במסגרת דוחותיה הכספיים של החברה ליום 31.12.2013 כנדל”ן להשקעה. לצרכי נוחות, הנח כי כל דונם זהה במאפייניו ליתר הדונמים וכי הקרקע ניתנת לפיצול.

ביום 27.12.2013 נערכה עסקה רגילה בקרקע עם צד ג’, במסגרתה נמכרו על ידי החברה 2 דונמים מתוך הקרקע (יתרת הקרקע המוחזקת בידי החברה לאחר המכירה הינה 7 דונם) תמורת 850,000 ₪ לדונם.

לקראת הכנת הדוחות הכספיים לשנת 2013, החברה מתלבטת כיצד לחשב את השווי ההוגן של יתרת הקרקע שברשותה. להלן דעות שהוצגו בדיון סוער שנערך במחלקת הכספים בחברה:

1. אבי (מנהל חשבונות) – “תאמינו לי, יצאנו פראיירים ולא היינו צריכים למכור את ה-2 דונם במחיר הזה. לפי החישובים שלי, שנערכו תוך שימוש בגישת החילוץ, שווי הקרקע יוצא גבוה בהרבה. להלן ההנחות העיקריות בהן השתמשתי (התחשיב הינו לדונם אחד):

• ה-NOI של בית דירות לאחר השכרתו – כ-750 אלפי ₪ לשנה.
• שיעור התשואה הטיפוסי לבתי דירות מקבילים – כ-5.5% לשנה.
• עלויות דחיה, הקמה, מימון הקמה ורכישה, תכנון ובלתי צפוי מראש – יסתכמו לסך של כ- 10,000 אלפי ₪ בערך נוכחי.
• מרווח יזמי – כ-15% משווי בית הדירות כגמור.”

2. ציפי (CFO) – “ייתכן שהצדק אתך, אבי, אבל אני סבורה שה-NOI הצפוי יהיה נמוך יותר בכ-11% ממה שאתה חושב.”
3. מוישה (סטודנט במחלקת הכספים) – “לדעתי שניכם טועים במובן זה שבנסיבות הספציפיות של הקרקע שלנו לתום שנת 2013 בכלל לא ניתן להשתמש בגישת החילוץ לצורך הדוחות הכספיים ועל פי IFRS 13 אנו חייבים להשתמש במחיר העסקה.”

 בחר בהיגד הנכון ביותר:

1. לפי החישוב של ציפי, שווי הקרקע לדונם הינו פחות ממחצית המחיר לדונם שנגזר בעסקה עם צד ג’.
2. לפי החישוב של אבי שווי הקרקע לדונם הינו יותר מכפול מהמחיר בעסקה עם צד ג’.
3. אם נאמץ את גישת מוישה, מדידת השווי ההוגן של הקרקע בכללותה בדוחות הכספיים תסווג כ-Level 3 על פי IFRS 13.
4. לפי החישוב של ציפי, שווי הקרקע לדונם הינו 11% פחות מהשווי לדונם שיוצא לפי החישוב של אבי.
5. אף היגד אינו נכון.

כל הזכויות שמורות © האוניברסיטה העברית בירושלים, הקריה האקדמית אונו, המרכז האקדמי רופין, המרכז האקדמי לב, המרכז האקדמי שערי מדע ומשפט